“Продава се хотел в град Добрич – 5 200 000 EURO” – Светлин Шамли

АУУУХХХ, че чак боли!!!! Признавам си горната оферта на един сайт за имоти ме втрещи! Няколко пъти трябваше да броя нулите за да се уверя в сумата. 5,2 милиона евро за хотел в град Добрич!
Нека се поспрем над горната цифра и да анализираме какво стои зад нея.

Да предположим, че ние с вас сме група инвеститори, които ще вземат решение дали да купят този хотел. Още в началото, нека да изясним разликата между спекулация и инвестиция. Спекулацията представлява сляпото купуване на даден актив (имот, фабрика, апртамент, акция и т.н.), с надеждата, че вятъра ще духа в нашата посока и след определен период от време, ще можем да продадем същият актив на по-висока цена. С други думи, разчитаме не на анализ и качествени прогнози, а на стечението на обстоятелствата (например приемането ни в ЕС), което ще направи нашето решение печелившо.   
За разлика от горното, инвеститорът гледа към фундаменталните качества на дадена инвестиция. Между много други, най-основно значение се отдава на бъдещата стойност на реализираните разходи, приходи и съответно печалба. Ако правилно прогнозираме горните 3 фактора, то тогава лесно бихме могли да направим преценка за това, за колко време ще се изплати инвестицията и най-вече дали ще е печеливша междувременно. С други думи, ако правилно подходим към една инвестиция, ние може да сме 90% сигурни (оставам малък процент за случайни събития, които винаги съществуват) в нейната успеваемост, още преди да сме подписали договора за покупка. Затова, ние ще подходим като инвеститори към този анализ, а не като спекуланти.
В нашия пример за хотела в Добрич, опростено казано, ще се спрем на двете страни на уравнението – приходи и разходи.
За анализа ще приемем приближени стойности за няколко фактора. Годишната зетост на хотела (или посещаемост) да бъде 46%. До тези цифри се достига от данни за два по известни хотели  в България – «Гранд Хотел Велико Търново», който има годишна заетост от 28% и «Хилтон София» с 64%. Ние взимаме средното между двете. За средна цена на нощувката, взимаме 55 EURO. И двете стойности са завишени за Добрич, но нека всички си напрегнем въображението и си представим, че след приемането ни в ЕС, Добрич ще стане малък метрополис на Балканите!!! Ето ги и цифрите:
ПРИХОДИ:          43             X          46%                  X     365               =              7220
(брой на хотелските стаи)           (годишна посещаемост)          (дни в годината)        (брой на нощувки за 1 г.)
7220 X 55 EURO (средна цена на нощувката) = 397 100 EURO
Или годишния приход ще бъде 397 100 EURO, а месечния 33 091 EURO.
Така, нека да видим разходите сега. Предполагаме че нямаме 5,2 милиона EURO в cash, за да купим хотела. Ще вземем 80% заем (или 4.16 милиона EURO), за срок от 20 години, със лихва 9%. Финансовият калкулатор показва, че месечните ни разходи по лихва и главница ще бъдат 37 428 EURO. 
Значи отново се връщаме до двете страни на уравнението:
Проходи 33 091 EURO
Разходи 37 428 EURO
Горното е очевидно, ПРИХОДИТЕ СА ПО НИСКИ ОТ РАЗХОДИТЕ и то със близо 4 000 EURO на месец. Това представлява 48 000 EURO годишна загуба, никак малко, нали? Това дори не включва разходите по опериране на хотела, чистене, заплати на персонала, ток, данъци, и т.н., и т.н. Само лихвата и главницата правят цялата сделка «да отиде на кино», както казват децата!
Дори да приемем, че имате 5,2 милиона EURO в cash, че сте ги събрали под формата на фонд на на Лондонската борса, с цел да инвестирате в този хотел. С оборот от 397 100 EURO на година, ще ви отнеме 13 години преди да го изплатите, освен ако средната цена на нощувката в Добрич не се удвои или утрои в бъдещите години!
Горният анализ не е 100% точен, както писах има приближени стойности, а и нещата са опростени, но показват една основна тенденция за българските хотели. Цените им са нарастнали мнoгoкратно над това, което всъщност реалните приходи могат да покрият. ЦЕНИТЕ СА НЕРЕАЛНИ, що се отнася до икономическите показатели, които обособяват тяхното бъдещо повишение. Всеки брокер може да ви разправя, че веднъж като влезнем в ЕС, този хотел в Добрич ще струва 10 милиона EURO и вие ще направите супер печалба. Само където заема за 20 години е на ваше име, а не на брокера. И ако цените не се вдигнат, вие си оставате със 48 000 EURO загуба на година, всяка година, докато банката не си прибере хотела накрая.
С други думи, преди да купите какъвто и било актив, дали къща на морето, която ще отдавате под наем, дали хотел, дали ресторант, дали акция на компания, направете си домашното, проучете стойността на бъдещите приходи и разходи, и дали ще сте на печалба по пътя. Не се надявайте сляпо на вятъра да духа винаги във вашта посока! 
Оставям ви с още една обява от въпросния сайт:
 ПРОДАВА ХОТЕЛ В БАНСКО – 7 072 800 EURO

Успех!!!!

СВЕТЛИН ШАМЛИ
“BALANCE INVESTS”

Коментари

comments

Short URL: http://obshtestvo.net/?p=644

Posted by on юли 13 2006. Filed under Анализ. You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0. You can leave a response or trackback to this entry

Оставете вашето мнение

Валутни курсове

 AUD =  1.25923 лв
 CHF =  1.68417 лв
 EUR =  1.95583 лв
 GBP =  2.19744 лв
100  RUB =  2.82497 лв
 USD =  1.65077 лв

Реклама

Позиция

cialis buy viagra
За нас | Връзки
Общество.нет - Всички права запазени © 2006-2013г. При цитирането на авторски материали от Общество.нет, позоваването на сайта е задължително.